来源：和讯房产
2月24日下午，济南市自然资源和规划局组织召开专题会议，强调对住宅用地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策，要深刻理解、准确把握、做好研判，切实保障全市房地产市场平稳健康发展。
日前，青岛、天津等地也已相继表示，在土地供应上，将推行住宅用地“集中供地”模式，即全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
一份未经证实的文件显示，将有22个重点城市在土地供应上实施“两集中”政策，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
虽然政策响声很大，但目前各地的细则尚未出台，不过，土地“两集中”新政无疑会对房地产市场产生重大影响，和讯房产第一时间联系了多家金融机构、研究机构、经济学家、业内专家等，以下是他们就新政出台的背景和影响，做出的解读。
01
中信建投首席析产分析师竺劲
新政将推动龙头房企集中度进一步提升
土拍“两集中”政策出台后，土拍市场由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，单一地块参与的房企数量也有望得到控制，使得土拍市场的热度降温，土地市场的溢价率下行，最终有利于行业利润中枢的企稳回升，促进房地产行业健康平稳发展。
该政策考验房企资金、研判和营运等综合实力，本质为行业供给侧改革，推动龙头集中度的进一步提升。宅地在统一时点集中供应释放后，房企需要在统一时点释放资金、支付多处地块的保证金，因此会加剧房企的现金流压力。
政策本质是与对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”共同组成的房地产行业供给侧改革。这将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩，利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企，最终进一步提升行业的集中度。
02
华泰地产陈慎刘璐韩笑林正衡
地产供给侧的又一次升级补丁
如果说此前的供给策略是按年度情况来保障土地供需“平衡”，这次政策则主要强调了“集中”和“科学”一词。“集中”其实对应的就是过去主流城市供应的分散和碎片化，从目前信息来看，土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节，过去地方政府相对随意的推地也将很难被容忍。
政策可能打破房企往常的推盘节奏，也会使城市之间的地价更加极端分化。如果一些城市供地节奏撞车，那热门地块的竞争可能会更激烈、地价更高，而其他地块则会相反，未来可能更加需要考验城市和城市之间的推地默契。
可能会进一步使得部分公司转向一些低能级城市。三道红线会使得部分公司转向一些低能级城市，因为这些城市预售条件较低，周转速度较快，可以对冲有息杠杆的压力，而这次政策可能会进一步强化这一点。
“三道红线”+房贷集中度+土地供给侧改革，从融资销售拿地多角度管控行业，势必加速行业整合，同时也会使得房企进一步思考，在开发以外发展新赛道，领先者将持续领先。
03
广发地产首席分析师郭镇、乐加栋
广泛深度布局的企业受益
由于土地出让流程中存在保障金制度（郑州50%、天津25%-%、青岛%），集中出让保障金集中缴纳规模增加，对于资金实力较弱的公司，参拍数量受限，而筹资能力强的公司则可以广泛参与。
该政策将降低单一项目竞争的热度，降低土地成本。22重点城市占全国土地市场金额口径比例为43%，也是房价上涨压力较大的区域。集中供地带来的参拍企业数减少，竞争格局改善，降低地价，除控制房价上涨外，也会改善企业盈利。
地产开发企业同一笔资金的周转最短时间在1-2年之间，库存周期平均在2.5年以上，从每个月都有地变成每4个月一次供给，所产生的所谓的资金空档期，对地产企业造成的影响微乎其微。但不可否认的是，越小的公司，布局越窄的公司，产生冗余资金的可能性越大。
土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进，将会是极大的推进土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系，利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。
04
植信投资首席经济学家连平
房企进入了全面的实质性调整阶段
房企需要不断加强拿地的长期战略规划和短期购置策略，这对房地产开发商的综合竞争力提出了更高的要求。预计年全国土地供给增速较年有所放缓。房地产行业集中度将延续过往十年的趋势逐步提高，龙头和大型房企的竞争力相对更强。
在“十四五”期间，全国土地供应将走集约化道路。当前，无论对地方政府还是对房地产开发企业而言，都应当适应新时代的要求，着眼未来，建立更完善的土地市场和房地产市场的长效运行机制，对土地资源的开发利用要更加注重效率和效益，走可持续发展道路。
房地产开发商进入了全面的实质性调整阶段，未来从选择战略目标，到拿地策略以及综合经营管理都需要上一个台阶。为了适应新型城镇化建设的要求，针对城市群和都市圈发展的需要，房企在土地开发区域选择上需要更具战略眼光。在资产负债率较高的水平下，不能一味地快速扩张，需更多
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