优秀的城市，总是相似的。上海有黄浦江，广州有珠江。上海有外滩，广州有沙面。上海有陆家嘴，广州有珠江新城。上海有虹桥CBD，广州亦有南站CBD。
终于等到广州南站周边地区的控规，这意味着南站地块的开发终于进入实质阶段，整个粤港澳大湾区的发展逻辑也将为之一变。
先说重点，未来的大湾区一定是个“轨道上的大湾区”，这是一次全新的基础设施升级，它意味着过去在公路时代适用的产业和人口聚集方式，都要面临巨变。
从城市基础设施升级的大趋势来看，陆家嘴、珠江新城、中环这类传统的滨水商务区已成为过去，而像虹桥、南站、西九龙这样的TOD商务区才代表着未来。
01
12月5日，《广州南站周边地区控制性详细规划深化》在广州市规委会会议上获得通过，这也是对南站地区所做的第四轮规划调整，并提出了做“世界上最好的火车站”的高标准定位。
众所周知，控规属于法定规划，对建设地区的土地性质、开发强度、道路和工程管线都有明确的限定，是所有规划文件中最具约束性的一个。控规获批，意味着一切讨论和争议尘埃落定。
以下是南站核心区的整体规划效果图，今后的南站CBD就是这个样子：
这张图是南站核心区域，仔细看，会不会感觉有点像珠江新城？
密密麻麻的楼宇中间，有一条秩序井然的中轴线，是不是和花城广场如出一辙？
另外，核心区域还有两栋对称排列的地标塔楼，高度是米，规划名为南塔和北塔，连名字都和珠江新城的东西塔对应。
核心区域面积4.04平方公里，略小于珠江新城6.19平方公里，容积率在8以上，和珠江新城相当。商业商务建筑面积万平方米，超过珠江新城（核心区域）的万平方米。也就是说，南站地块将再造一个比珠江新城更大的写字楼集群。
比珠江新城更震撼的在于，南站本身还是一个统领华南、辐射全国的超级交通枢纽。截至目前，广州南站已有5条高铁直达泛珠九省，覆盖了中国约1/5的国土面积和约占1/3的人口，其动车组停靠量、旅客到发量均居全国第一。
在远期规划中，中缅铁路、中泰铁路和泛亚铁路也将从这里始发，经南宁、昆明直达东盟十国，最终直抵印度洋地区，辐射人口将超过10亿。也就是说，未来从南站出发，至少可畅达“九省十国”，可谓“九省通衢、十国通商”。
年，南站旅客总到发量达到1.63亿人次，相当于2.3个白云机场。去年日均到发旅客44.5万人次，国庆节旅客到发量甚至达到70万人次，均稳居全国第一。
集散量如此大的交通枢纽，实乃世界罕见，南站地块自然万众瞩目，广州不敢怠慢，对此已经做过四轮规划调整。此次控规更是把南站视为掌上明珠，为其量身定制了一个蜘蛛网般的城市交通系统，包括3条城际、4条地铁、2条有轨电车、4条快速公路。
3条城际轨道：广珠城际：广州南站—珠海广佛环城际：广州南站－金融城—白云机场—广州南站佛莞城际：佛山—广州南站—莞城4条地铁：2号线：嘉禾望岗—广州南站7号线：佛山北滘—广州南站—萝岗22号线：南沙客运港—广州南站—白云机场佛山2号线：佛山西安站—广州南站2条有轨电车：南海新交通：广州南站—南海金融高新区N2线：广州南站—大夫山—市桥—莲花山四条干道一：东新高速（已通）—环城高速（已通）—如意坊放射线。二：东新高速（已通）—芳村大道南—洲头咀隧道三：东晓南放射线南延线—东晓南放射线（已通）—东晓南高架四：G（快速化改造）—广州大道（快速化改造）
在很大程度上，南站已成为全市资源配置的中心。对广州来说，这是一次基础设施升级，并带来产业和人口聚集方式的转变！
02
大家知道，人类历史上的每一次经济与文明的大飞跃，几乎都是从基础设施的升级开始的。
马车时代、汽车时代、高铁时代，每个时代的生产力以及财富总量，完全不在一个数量级。基础设施的每一次升级，都会带来城市人口和经济总量的指数级攀升。
伴随着高铁时代的到来，近年来，一个被称之为“TOD”的学术名词在全球都红得发紫。
TOD，transit-orienteddevelopment的缩写，这个概念由美国建筑设计师哈里森﹒弗雷克提出，是一种以交通站点为中心，在-米（约5-10分钟步行路程）半径范围内建立包含工作、商业、文化、教育和居住用途的城市中心。
换而言之，它的诞生是用于提升城市资源的集约度，让每平方公里发生的人类活动和GDP产出更多。和传统城市中心相比，TOD城市中心的地均产出有可能是前者的10倍甚至倍。
东京有一个著名的游客打卡地叫做六本木，它被称为“城市中的城市”，是TOD模式的典型代表。以轨道为节点，六本木通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将“城市空间”与“车站空间”融合。
站点核心犹如一个发电箱，站点不足1KM的范围内，联通地铁、车站、地面、连廊以及商业建筑，出入闸人次高达万/天，地铁出口一共有个，数量之多令人乍舌。
于是，以六本木为核心的20公里范围内，聚集了万人口、近万亿美元的GDP，日均客流万人次。如今的六本木，力压银座、新宿等传统的商业中心，成为东京都市圈的新地标。
这些数字这是什么概念？万人口在欧洲已经相当于一个发达国家，而万亿美元则相当于澳大利亚，超过荷兰。
你能想像吗？把澳大利亚一个国家的GDP，集约到一个半径只有20平方公里的区域，而且还能保证城市各项秩序的有序运转，堪称人类的极限，这是多么了不起的事情。
如果不是TOD模式，密度达到这个量级的城市，早就崩溃了。
另外一个TOD模式的成功案例，当属上海虹桥，这是一个汇聚了飞机、高铁、城际、地铁、高速公路为一体的超大型综合枢纽。凭借多种交通工具的聚集效应，虹桥成为长三角地区最大的一个人流集散中心，巨大的人流催生了海量商务活动的发生。
正是看中这一点，大量总部型企业纷纷进驻，目前已有壳牌、阿里巴巴、汇丰、拜耳、平安、中国核电、麦德龙、梅塞尔、西蒙电气、欧普照明、唯品会、长江商学院等多家总部企业在虹桥办公.
在此意义上，虹桥成功地把一个机械性的交通枢纽，变成了生态型的商务中心，成为和陆家嘴等量齐观的总部经济中心。
03
未来的南站区域，本质上也是一个超大规模的TOD新城。
有分析认为，南站TOD做起来之后，整个大湾区的发展逻辑就要跟着变。大家知道，过去的珠三角本质上一个“公路上的珠三角”，产业和人口聚集的逻辑是以高速公路为纽带。
在那个时代，广深高速就特别重要，珠三角的制造业都得靠近这条高速，才能效率最大化。有段子说，“广深高速一堵车，全球都缺货”，广深高速也成为全国最赚钱的一条高速。
这一点和美国很像，作为一个“车轮子上的国家”，美国有很多著名的公路经济带，比如硅谷的公路、波士顿的公路。
不过，中国有一点是美国比不上的，那就是我们拥有全球最先进的轨道交通网络，中国将从“车轮子上的国家”升级为“轨道上的国家”。
换句话说，未来的大湾区，绝大部分人肯定都是生活在轨道上的，或者说，绝大部分人的生活方式是以轨道来展开的，而不是公路。
而在这个超级轨道网络中，广州南站绝对是中心的中心。正是看中这种超强的人流集散能力，南站地块引来两个巨无霸项目，一个是八万人专业足球场，一个是泛珠论坛永久会址。
此次控规已明确，南站周边区域的谢村组团，拟建16公顷的超大型专业足球场，可容纳8万人看球。目前该地块已经土地收储，有消息称这将是恒大足球俱乐部的新主场。目前只有上海、天津等极少数大城市才配建大型专业足球场。
而泛珠论坛永久会址，早在年已经确认放在南站。同时，随着国家“一带一路”倡议的深入推进，广州南站还被定位成“一带一路”沿线国家国际合作的前沿。这都意味着南站不仅仅是广州的南站，还是泛珠三角地区的南站，其对泛珠地区的意义，正如虹桥之于长三角。
所有TOD新城的成功，都可以归结于一个原理，那就是把交通枢纽带来的海量人流，就近转化成商业与商务活动。拥有全国最大的客流集散量，广州南站在商务活动上的转化能力不可限量。
04
如此庞大的一个商务中心区崛起，一定有巨量的产业和财富汇聚过来，从楼市上讲，绝对是爆发级的存在。
不过，很多人不知道的是，南站这个地方和珠江新城不一样，从一开始就强调只搞产业，不搞房地产，居住空间很少。
给大家说一个数据，珠江新城核心区写字楼的建筑面积约万平方米，住宅面积约万平米。二者的比例大约是1.5：1。
而南站核心区呢？写字楼建筑面积达到万平方米，而居住建筑面积才35万平方米，二者的比例大约是18：1。
也就是说，南站区域是一个比珠江新城更纯粹、更具集聚效应的商务中心区，后发优势明显，其格局和远见只会更大。
不过，中国所有的TOD新城，都面临着一个相同痛点：我们有一流的基础设施（轨道），但缺乏一流的城市运营商（物业）。轨道交通汇聚了庞大的人流，但缺乏高品质的物业把人流沉淀下来，导致新城开发常常出现各种“睡城”与“鬼城”现象。
可见，物业和轨道同等重要，没有轨道支撑的物业，难以引流。而没有一流物业支撑的轨道，不过是个机械性的交通工具，留不住人，也就不能发展为城市。
所以，一流的轨道如果匹配到一流的物业，那将会开启另一个巨大的市场。作为中国领先的地产商，万科一直是行业转型的领头羊，早在5年前就已向着“城市配套服务商”的战略全面转型，瞄准“轨道＋物业”的万亿级新市场。
年，万科便一口气拿下南站15宗地块，推出一个集会议会展、商贸、办公、产业、休闲、教育等多种业态为一体的巨无霸城市综合体——万科世博汇，总建筑面积高达万平方米，占了南站核心区1／4的开发体量，万科深耕南站的决心之大，可见一斑。
在此意义上，世博汇就是万科践行“轨道＋物业”理念的标志性项目，南站商务区如果成熟，首先会反映在世博汇上。
眼下正值南站全面开发的关键节点，万科世博汇推出少量建面约28－45方双钥匙小户，约4.5米层高，总价88万起，即可喜提一套南站核心区不动产。
88万，到广深传统的市中心，连买个厕所都不够，但到大湾区未来的第一大商务中心区，却能全款买一套不动产。这个性价比，不要太高。
要知道，南站每年的客流量达到1.63亿人次，即使只有1％的人留下来消费、留宿，也是一个巨大的消费客群。而且，以南站规划的写字楼体量，未来至少可容纳30万人日常办公，这些办公人群对不动产的需求是非常刚性的。
很多时候，要判断房地产的发展趋势，就要看这个行业的龙头企业在干什么。作为行业龙头的万科，正在抢占高铁新城的发展机遇，在抢占“轨道＋物业”的万亿蛋糕，你看懂了吗？
（本文数据来源：南方＋、搜狐网、网易新闻、新浪网等）
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